最近、自宅の目の前で、地域に馴染むよう配慮し、よく考えられた建築が解体廃棄されました。
三階建ても可能な地域ですが、周囲の二階建ての意向に配慮し、一部を地下に埋め、地下一階地上二階建てとし、中庭に上の写真のようなサンクガーデンを設けて、そこから地下居室の採光を確保し、そこに桜の樹を植えて、三十年ほどかけて大樹に育て上げました。
道路際には上の写真のようにサツキ等の生垣の花壇や防犯灯にもなる低い庭園灯を配し、快適な周辺環境の形成に貢献してきた、鉄筋コンクリート造の社員寮でした。事情があって売りに出されたその寮と土地を、購入したマンション事業者が、その建物の地域的価値と意味を、十分理解せず、活用の検討もしないまま、その建物が築き上げた、周辺環境の価値向上をいいことに、ここなら三階建てマンションでも売れると踏んだようです。この夏、猛暑でも窓を開けられないほどの振動と騒音を半年以上まき散らし、解体処分されてしまいました。
自分も仕事柄共同住宅は何棟も設計させて頂き、人様にとやかく言う立場にありません。
でも今回のマンション事業の近隣説明用の計画書によると、資本主義社会の論理そのままに、これまで育て上げた地域の共有資産(コモン)や文脈に配慮した様子は見えず、法に抵触しない限り、目一ぱいに広く大きく建てて、最大収益を得たら、あとは買った住人の組合の責任として引渡し、新たな組合はその土地の過去の潤いを知る由もなく、法的に許容される権利の範囲で生活していくことになります。
このような文化的引き継ぎなく管理者が替わることで、誰も悪い人はいないまま、地域の良かった共有資産は途絶えていく、今日の資本主義の文化の中で、私たちは生きていることを改めて意識させられました。
かつて自分が計画した共同住宅の場合、木造密集地域の不燃化や福祉施設併用、或いは管理するオーナーがいる等、それなりに既存環境や周辺価値向上に繋がるよう、面的かつ時間的文脈を読んで建ててきたつもりです。この寮の解体のように、地域資産としての既存建物を、活用の工夫をせず、発想の乏しいまま、短いスパンの経済性だけで、よく考えられた建築があまりに安易に解体廃棄される状況は寂しい想いがします。
確かに上の写真の廃屋のように、空き家が住環境を脅かしているケースも少なくなく、残せばよいというつもりはありません。(鎌倉の土地探しからの家づくりで 何を支援したか )
しかし近隣の快適な住環境の形成に貢献していた、馴染み深い建築までもが、社会的価値が無視され経済的損得勘定だけで、安直に解体廃棄され、消えていく日本の文化は気になります。
環境負荷の面からも、鉄筋コンクリート造は、建築時だけでもCO2の排出等で環境負荷を増大させ、解体時でも在来木造の比ではない環境負荷を与えます。RC構造で建てたなら、少なくても100年以上活用すべきです。それができないなら、環境負荷的に鉄筋コンクリート造の建築は考えものです。
このように安易に建物が解体されてしまう原因は、既存建物の価格が減価償却の考え方に則って、安く売却されてしまうからです。既存の建物の個性や良し悪しは算定されず、築年数だけが価格査定の基本になると、転売する時の仲介事業者も、融資を行うローン会社も建築の作り手の専門家ではないため、個の善し悪しが判断できず、築年数以上の評価ができないと思われます。売りを急ぐ方だと、建築後十数年の建物価値は二束三文にしかなりませんよ、と言われ、安く売ることになり、解体して新築する人の数を多くしてしまいます。
一方で、上の写真のように、22年前に設計させていただいた住宅を、ご主人がすでに亡くなり、奥様も施設で暮らすようになっているのに、毎月、家の中の空気を入れ替えのため、奥様か息子さんが通って、大事にされている方もいらっしゃいます。
先日その家の軒先の相談で見に行き、話し合いの上、近くの工務店さんに対処をお願いしました。
帰り際、暗くなりかけてましたが、久しぶりに内部も拝見しました。とても二十年以上経っていると思えないほどきれいな使い方をされていました。
でも、このように大事にされている建物もいつかは手放す時が来るかもしれません。その時、仲介事業者に築年数が二十年過ぎているので、建物価格は殆どゼロで、土地代だけです、むしろ解体した方が早く売れますよ、などと言われることを想像すると、設計者としては忍び難く、耐えられません。
しかし転売する建物を、専門家がその良さや性能を分かり易く説明し、良さに見合った価格で提案することで、購入希望者がその価格でも欲しいとなった場合、購入資金があるか、ローン会社が必要な資金融資をするなら、築年数に限らず、その建物の良し悪しで売却は可能です。具体的に、築後20年ほど経った、築年数だけならゼロ査定されるはずの、私どもの設計事例の住宅が、建築時の工事費以上の価格で売却できたケースがいくつもあります。昨年売却されたその一つが下の写真です。
そこで微力ながら、既存建物を安易に解体して新築しようとする文化と、築年数で価格決定される傾向に抵抗して、できるだけ建物の特徴や個性を、日々設計している専門家として顕在化することで、その建物が高く評価され、高く売れるためのお手伝いをすべきと考えました。
私どもの設計した建物は最後まで見守る意味から当然ですが、他の建物でも大事にしてきた建物なら、売却の必要が出たとき、安く買われて解体されないよう、その建物の良さを顕在化し、それに見合った価格で売却できるようにする支援です。
もし購入者が魅力を感じなさそうな場合は購入者が喜びそうな見せ方や改修を提案し、少しでも高く買って頂くための助言もできればと思います。
近々具体的支援内容を発表します。 （藤原）